Con l’opzione per il regime fiscale della cedolare secca il locatore non è tenuto a versare l’imposta di registro né sul contratto né sulle eventuali clausole penali in esso contenute.
L’Agenzia delle Entrate ha contestato al nostro cliente il mancato versamento dell’imposta di registro asseritamente dovuta su clausole penali contenute in un contratto di locazione di immobile destinato ad uso abitativo.
Secondo l’Ente impositore, essendo nella fattispecie stato prescelto dal locatore il regime fiscale della c.d. cedolare secca, col venir meno dell’applicazione dell’imposta di registro sul contratto di locazione tornerebbe a essere esigibile l’imposta sulle clausole penali in questo contenute.
Le clausole penali non hanno natura autonoma rispetto al contratto di locazione
Abbiamo contestato questo assunto ricordando, innanzitutto, che le clausole penali inserite in un contratto di locazione non possono sopravvivere autonomamente rispetto al contratto stesso e, di conseguenza, non possono essere soggette a distinta applicazione dell’imposta di registro (art. 21, comma 2, d.p.r. n. 131/86).
La cedolare secca sostituisce l’imposta di registro
In secondo luogo, abbiamo evidenziato che attraverso il regime fiscale della c.d. cedolare secca il legislatore ha previsto per il locatore la possibilità di optare per l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito per le persone fisiche e delle relative addizionali nonché delle imposta di registro e di bollo (art. 3 d.lgs. n. 23/11).
Non si tratta, quindi, di un’esenzione del contratto di locazione dall’imposta di registro bensì della letterale sostituzione di questa (e della altre imposta dovute nel regime ordinario) con una diversa imposta, calcolata in modo diverso.
Nel regime fiscale della c.d. cedolare secca il locatore, con il versamento dell’imposta sostitutiva, assolve anche l’obbligo tributario relativo all’imposta di registro astrattamente applicabile al contratto di locazione, che peraltro può sempre tornare ad essere concretamente esigibile qualora il locatore dovesse in un secondo tempo decidere di rientrare nel regime fiscale ordinario.
Con sentenza n. 3806/24 depositata il 1° ottobre 2024 la Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Milano ha accolto le nostre argomentazioni condannando l’Agenzia delle Entrate alla restituzione delle somme illegittimamente riscosse e al rimborso delle spese e competenze legali.
Nella redazione di atti e contratti di ogni tipo è essenziale considerare anche le conseguenze di carattere fiscale. Possiamo fornirti assistenza anche sotto questo aspetto, suggerendoti sempre le soluzioni economicamente più convenienti in base alle norme tributarie vigenti.